Eiendomsforvaltning
Newsec vil som din eiendomsforvalter til enhver tid søke og oppnå optimalisert verdiutvikling og avkastning innenfor gjeldende regelverk og det rådende markedsfaktorer tillater. Med skreddersydde løsninger og dedikerte team søker vi på denne bakgrunn å skape merverdi for både eiere og brukere av næringseiendom. Vår arbeids- og forvaltningsmetodikk er basert på velprøvde og strukturerte kvalitets- og miljøsertifiserte prosesser hvilket sikrer gjennomføring av en trygg og bærekraftig utvikling og forvaltning av eiendommen- i samsvar med de omforente forankrede planer og målsettinger.

Vi har valgt å dele opp eiendomsforvaltningsbegrepet i tre deler; 1. Eiendomsutvikling, 2. Daglig drift av bebygd eiendom og 3. Avhending eiendom og hvor;

1. Eiendomsutvikling
Omfatter alle arbeider fra det tidspunktet hvor det etablert tanker om utvikling- eller videreutvikling av eiendom og frem til det er gitt brukstillatelse/ferdigattest etter gjennomføring av den planlagte plan- og byggesaksprosessen. Dette er prosesser som normalt gjennomføres av virksomheter med spisskompetanse på dette, og hvor det for en rekke av arbeideoppgave dessuten påkreves  særskilt kompetanse for gjennomføring slik dette fremkommer av ansvarssystemet i Plan- og bygningsloven. Arbeider som normalt tilhører "utviklingsfasen" er; utarbeidelse av utviklings- og mulighetsstudier, utarbeidelse og oppfølging av forslag til reguleringsplan, utarbeidelse og oppfølging av søknad om byggetillatelse samt prosjektering og bygingsmessig utførelse av det planlagte og offentlig godkjente byggetiltaket med tilhørende lovpålagt kontrollarbeid. Arbeidene vil i det aller vesentligste være underlagt rollene som forslagsstillers plankonsulent, ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende, ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende foretak jf. Plan- og bygningsloven og som sammen med tilhørende forskrifter setter krav og gir føringer for gjennomføring av de ulike prosessene. 
 

2. Daglig drift av eiendom
Omfatter alle arbeider fra det tidspunktet hvor det er gitt brukstillatelse/ferdigattest etter gjennomført eiendomsutvikling og frem til eiendommens bygningsmasse blir revet- eller eiendommen blir solgt. Det vil normalt dessuten være slik at eiendommen vil være gjenstand for diverse eiendomsuviklingsprosesser før så skjer. Dette eksempelvis i form av til- eller påbyggsarbeid eller i forbindelse med bruksendringer mv. 

Arbeider som normalt tilhører "forvaltnings- og driftsfasen" er;
- Forvaltning og drift i samsvar med offentligrettslige krav jf. Plan- og bygningsloven
- Forvaltning og drift i samsvar med  offentligrettslige krav jf. Brann- og eksplosjonsvernloven
- Forvaltning og drift i samsvar med  offentligrettslige krav jf. Arbeidsmiljøloven herunder denne lovs internkontrollforskrift og arbeidsplassforskrift
- Forvaltning og drift i samsvar med diverse øvrige offentligrettslige krav
- Forvaltning og drift i samsvar med inngåtte avtaler
- Planlegging, budsjettering, gjennomføring og rapportering av nødvendig vedlikeholds-,  tilsyns og driftsarbeid
- Gjennomføring av nødvendig utleie- og leietakeroppfølging
- Gjennomføring av nødvendig økonomisk oppfølgingsarbeid herunder med budsjett- regnskaps- og faktureringsarbeid mv. 

Arbeidene her vil i tillegg til inngåẗte avtaler være regulert av diverse lover og forskrifter avhengig av det respektive forvaltningsobjekt, dets bruk, dets virksomheter og videre endrings- utviklingsprosesser.
 

3. Avhending av eiendom
omfatter alle arbeider tilknyttet avhendingsprosessen. Dette er arbeider som primært styres og gjennomføres av eiendomsmeglere og/eller advokatkontorer, men hvor mye av underlagsarbeidet gjennomføres av ulike tjensteleverandører for å sikre at salgsobjektet blir tilfredsstillende identifisert og definert slik Avhendingsloven påkrever. Dette vil typisk kunne omfatte; gjennomføring av utviklings- og mulighetsstudier for å visualisere merverdi i form av utviklingspotensial, kartlegging av plan- og byggesaksstatus for å sikre at overlevering skjer i samsvar med offentligrettslig tillatelser og krav samt gjennomføring av økonomisk og teknisk due diligence mv. Arbeidet her vil i det aller vesentligste være regulert av Avhendingsloven og Eiendomsmeglingsloven, men hvor også diverse øvrige offentligrettslige krav vil måtte identifiseres og vurderes for ivaretakelse.

Alle fasene av eiendommens livsløp- og alle de underliggende prosessene vil bli ivaretatt av kompetent og efrfarent personell og løpende bli planlagt, gjennomført, kvalitetssikret og evaluert med et hovedfokus på å sikre verdioptimalisering til beste for våre oppdragsgivere.

Hvilke offentligrettslig krav følger av eiendomsforvalteransvaret?
Eierskap til eiendom innebærer at man vil være "lovpålagt" å kjenne- og forholde seg til og etterkomme diverse offentligrettslige myndighetskrav. Dette er således ansvar og arbeid med tilhørende kostnader som man ikke kan tillate seg å velge bort, utsette eller på annen måte unnlate og ivareta. Nedenfor følger en oversikt over de mest relevante lovene i dette henseende, og litt om hvilke krav som følger av disse.

Plan- og bygningsloven
Som setter krav til og legger føringer for hvordan landets arealer skal brukes og reguleres, hvordan byggesaksprosesser skal ansvarsbelegges og gjennomføres herunder med tilhørende tekniske krav gjeldende for alle typer byggetiltak etter loven. Loven stiller dessuten krav til at det utføres vedlikehold på eksisterende byggverk slik at byggverket til enhver tid har forskriftsmessige egenskaper og ytelse. Loven representerer således en sentral offentligrettslig faktor for eiere/forvaltere av eiendom i Norge. Tilsvarende gjelder for forskrifter tilknyttet loven så som Byggteknisk forskrift og Saksbehandlingsforskriften mv. Det offentligrettslige eieransvaret jf. plan- og bygningsloven vil i det vesentligste kunne overføres til annen part gjennom avtale. Tilsvarende vil slik avtale kunne medføre at annen part vil ha det praktiske og økonomiske ansvaret for å få lukket eventuelle identifiserte offfentligrettslige avvik.

Brann- og eksplosjonsvernloven
Som setter krav til og legger føringer for hvordan landets byggverk skal utformes mht. å verne om liv, helse, miljø og materielle verdier mot brann og eksplosjon. Loven representerer således en sentral offentligrettslig faktor for eiere/forvaltere av eiendom i Norge. Tilsvarende gjelder for forskrifter tilknyttet loven så som Forskrift om brannforebygging. Det offentligrettslige eieransvaret jf. brann- og eksplosjonsvernloven vil ikke kunne overføres til annen part gjennom avtale. Slik avtale vil derimot kunne medføre at annen part vil ha det praktiske og økonomiske ansvaret for å få lukket eventuelle identifiserte offfentligrettslige avvik.

Arbeidsmiljøloven
Som setter krav til og legger føringer for hvordan landets virksomheter herunder utleiere av arbeidslokaler skal sikre godt arbeidsmiljø, trygge og rettferdige ansettelsesforhold, et inkluderende arbeidsliv og samarveid mellom arbeidstakere og arbeidsgivere. Loven representerer således en sentral offentligrettslig faktor for eiere/forvaltere av eiendom med arbeidsplasser i Norge. Tilsvarende gjelder for forskrifter tilknyttet loven så som Internkontrollforskriften og Arbeidsplassforskriften mv. Det offentligrettslige eieransvaret jf. Arbeidsmiljøloven vil i det vesentligste kunne overføres til annen part gjennom avtale. Tilsvarende vil slik avtale kunne medføre at annen part vil ha det praktiske og økonomiske ansvaret for å få lukket eventuelle identifiserte offfentligrettslige avvik. De deler av regelverket som er rettet mot eier av byggverket/utleier fremkommer av Arbeidstilsynets veiledning til dokumentasjonskrav ifm. søknadspliktige byggesaker jf. pbl.

Forurensningsloven
Som setter krav til at ingen, herunder virksomheter og eiendomsbesittere, har rett til å påføre miljø og samfunn forurensning eller forsøpling uten offentlig tillatelse og med føringer for hvordan slike forurensningskilder og avfall eventuelt skal behandles mv. Tilsvarende gjelder for forskrifter tilknyttet loven så som Forurensningsforskriften og Avfallsforskriften. Av lovverket følger at det er den som forurenser som vil bli holdt ansvarlig.

Produktkontrolloven
Som setter krav til at den som produserer, innfører, omsetter, bruker eller på annen måte behandler produkter som kan medføre negativ virkning på miljø,helse og sikkerhet skal vise aktsomhet og treffe rimelige tiltak for å forebygge og begrense slik virkning.  Tilsvarende gjelder for forskrifter tilknyttet loven så som Produktforskriften. Av lovverket følger at det er den som forårsaker slik negativ virkning som vil bli holdt ansvarlig.  

El-tilsynsloven
som, sammen med underliggende forskrifter, stiller krav til sikkerhet ved arbeid og drift av el-anlegg slik at elektriske anlegg ikke frembyr fare for liv, helse og materielle verdier. Eier av virksomhet og eier/driver av anlegg som omfattes av denne forskriften skal sørge for at aktiviteter som reguleres av forskriftene utføres forsvarlig.

Straffeloven
som har diverse bestemmelser som berører bygningseiere/forvaltere men hvor §351: "Den som forsømmer å vedlikeholde bygning kan straffes" og §148: " Det samme gjelder for den som volder samenstyrtning av eiendom".

Politiloven
som, gjennom lokale forskrifter, setter krav til eier/bruker/forvalter av bygning herunder eksempelvis gjennom: " Ved fare for snøras fra tak plikter eier å sette opp advarsel samt sørge for at taket blir ryddet snarest".

Folkehelseloven
som gjennom Forskrift for badeanlegg, bassengbad og badstue mv. setter krav til hvordan disse skal etableres og driftes mht. hygiene, helse, sikkerhet og ulykker og at det er etablert internkontrollsystem for å sikre ivaretakelse av dette, som gjennom Forskrift om miljørettet helsevern fastsetter helse- og miljørettede krav til lokaler, virksomheter og eiendommer, og som gjennom Forskrift om skadedyrbekjempelse setter krav til å forebygge/utrydde skadedyr.

Strålevernloven
som har tilhensikt å forebygge skadelige virkninger av stråling på menneskers helse og bidra til vern av miljøet og hvor strålevernforskriften setter krav til  enhver tilvirkning, import, eksport, overdragelse, besittelse, installasjon, bruk, anskaffelse, oppbevaring, avhending, håndtering og utvinning av strålekilder.

Likestillings- og diskriminiseringsloven
som har til hensikt å fremme likestilling og hindre diskriminering på grunn av kjønn, graviditet, permisjon ved fødsel eller adopsjon, omsorgsoppgaver, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk, alder og andre vesentlige forhold ved en person, og som setter krav til universell utforming og andre former for tilrettlegging av eiendom og anlegg i slikt henseende.

Vegloven
som har bestemmelser for plassering av byggverk/anlegg- og gir føringer for pålegg om fjerning av trær og busker mv. innenfor regulert veigrunn.

Sivilbeskyttelsesloven
som definerer og setter krav til "Tiltakshavers" ansvar for å planlegge, bygge og utstyre tilfluktsrom

Universitets- og høyskoleloven
som har diverse krav til lokaler, adkomstveien og sanitæranlegg mv. mht. at studenter med funksjonsnedsettelse kan gjennomføre full- og likeverdige studier.


Kulturminneloven
som setter krav til forvaltning og drift av eiendom regulert/fredet etter denne loven. 

Helse- og omsorgstjenesteloven
som setter krav til universell utforming av helse og omsorgsrelaterte byggverk

Konsesjonsloven
som fastsetter regler for konsesjon ved erverv av fast eiendom

Matloven
som fastsetter regler for særskilt smittesanering på eiendom, bygning eller løsøre hvor det er mistanke om smittestoffer eller planteskadegjørere.

Husleieloven

Eiendomsmeglingsloven

Avhendingsloven

Øvrig eiendomsrelatert regelverk
og som avhengig av eiendommen og de ulike respektive forvaltningsoppgavene vil kunne sette krav til og legger føringer for ansvar, løsninger og prosessgjennomføring mv. 

Grunnloven 
Ja/Nei

Matrikkelloven
Ja/Nei

Oreigningsloven
Ja/Nei

Eierseksjonsloven
Ja/Ja

Tinglysingsloven
Ja/Nei

Forvaltningsloven
Ja/Nei

Tomtefesteloven
Ja/Nei

Bustadoppføringsloven
Ja/Nei

Jordloven
Ja/Nei

Jordskifteloven


Håndtverkertjenesteloven

Sameieloven

Odelsloven

Vassdragsloven

Jernbaneloven

Markaloven

Aksjeloven

Genteknologiloven 

Vegtrafikkloven

Naturmangfoldloven

Lov om dyrevelferd

Energiloven

Regnskapsloven
Ja/Nei

Bokføringsloven
Ja/Nei

Kassasystemloven


Hvitvaskingsloven

Merverdiavgiftsloven

Naturskadeerstatningsloven

Tvisteloven

Skatteloven

Konkursloven

Åndsverksloven

Personopplysningsloven

Likestillings- og diskrimineringsloven

Arbeidstvistloven

Tjenesteloven



Sentrale forskrifter:
Teknisk forskrift jf. plan- og bygningsloven
Forskrift om branforebygging
Saksbehandlingsforskift jf. plan- og bygningsloven
Arbeidsplassforskrift jf. Arbeidsmiljøloven
Byggherreforskrift jf. Arbeidsmiljøloven
Internkontrollforskrift jf. diverse lover

Annet:
Politivedtekter jf. Politiloven
Statlige planbestemmelser
Regionale planbestemmelser
Kommunale planbestemmelser


Privatrettslig eier- og forvaltningsansvar

Ansvar jf. avtale inngått mellom eier og eiendomsforvalter
Ansvar jf. avtale inngått mellom utleier og leietakere



Webredaktør
Svein Roar Holt
31.07.2023