Plan- og byggesaksrelatert due diligence

Med Plan- og byggesaksrelatert due diligence menes det plan- og byggesaksrelaterte utredningsarbeid som ALLTID bør gjennomføres if. med avhending av eiendom, og som har til hensikt å kartlegge eiendommens plan- og byggesaksrelaterte status.

For selger innebærer utredningsarbeidet at denne får en god oversikt over eiendommens plan- og byggesaksrelaterte status, og at de på dette grunnlag gis mulighet til å gjennomføre formålstjenlige endringer og/ eller kan bruke denne kunnskapen til å presentere salgsobjektet på en optimal måte i samsvar med avhendingslovens §§ 3-7 og 3-8. 

For kjøper gir utredningsarbeidet tilsvarende trygghet i forhold til at salgsobjektet har de markedsførte egenskaper og kvaliteter, eventuelt at avvik blir avdekket i tide til å kunne få rettmessig innflytelse i forhandlings- eller budgivningsprosessen.

Nivået på utredningsarbeidet vil naturlig nok variere avhengig av type objekt. I forbindelse med avhending av mindre boligeiendommer (Les. eneboliger etc) vil det eksempelvis kunne være tilstrekkelig å gjøre en enkel avstemming mht. hvorvidt utredningsobjektet er boligregulert, og at anekset, garasjen, kjellerstuen og den nye fine terrassen har bruk og utforming som samsvarer med offentlig tillatelse. Ved avhending av store og komplekse kombinasjonsformålseiendommer vil det derimot være naturlig - og formålstjenlig - å gjøre langt grundigere undersøkelser. Vi i redaksjonen vil i denne sakens anledning presisrere at vi selv ALDRI ville kjøpt noe som helst uten først å ha avstemt bruk og utforming med de sist godkjente offentlige tegninger. Vå erfaring er nemlig at det ALLTID finnes avvik, og at kostnadene knyttet til lukking av disse avvikene desverre sjelden oppleves som noen hyggelig overaskelse.


Utredning av planstatus
Dette innebærer kartlegging og vurdering av overordnet plangrunnlag for eiendommen herunder gjeldende kommuneplan, områdeplan og detaljplan mv. Utredningen vil definere hva som er de  forankrede offentligrettslige planene for området/ eiendommen, og hvilke muligheter, utfordringer og begrensninger dette medfører i forbindelse med videre drift og arealutvikling av denne.

Arbeidet vil normalt og eksempelvis omfatte innhenting og vurdering av følgende plandokumentasjon:
- Gjeldende regional planstrategi
- Gjeldende regionale planbestemmelser
- Gjeldende kommunal planstrategi
- Gjeldende kommuneplan med tilhørende arealplankart og planbestemmelser
- Gjeldende relevante kommunedelplaner med tilhørende arealplankart og planbestemmelser
- Gjeldende områdeplan med tilhørende arealplankart og planbestemmelser
- Gjeldende detaljplan med tilhørende arealplankart og planbestemmelser

Avhengig av valgt nivå og omfang vil planutredningen gi god oversikt over foreliggende planstatus og de offentligrettslige muligheter og begrensninger som derav foreligger. Videre vil utredningen i valgt grad redegjøre for eiendommens planrelaterte potensial, og nødvendig arealutviklingsprosess i den anledning.

Utredning av byggesaksstatus
Dette innebærer kartlegging og vurdering av eiendommens byggesaksrelaterte status mht. avvik fra gjeldende offentlige krav og tillatelser. Herav følger kontroll av at eiendommens arealer benyttes i samsvar med offentlig tillatelse, og at disse har ferdigattestert utforming.

Arbeidet vil omfatte innhenting og vurdering av følgende byggesaksdokumentasjon:
- Eiendommens  byggesakshistorikk herunder avdekke hvilke tekniske forskrifter som gjelder for eiendommens ulike byggverk og arealer
- Byggesaker i prosess

Basert på definert byggesaksstatus gjennomføres det deretter en inspeksjon av eiendommen for å få avdekket eventuelle avvik. Alle avvik vil deretter bli dokumentert og vurdert mht. konsekvens og anbefalt prosess for lukking.

Byggesaksutredningen bør i alle tilfeller gjennomføres på et nivå som dokumenterer at bruk og utforming samsvarer med offentlige tillatelser herunder tekniske myndighetskrav, og eventuelt avdekker foreliggende avvik. Merk i denne anledning at myndighetskrav relatert til eierskapet av  objektet- og eventuelle avvik fra disse må sies å være noe som eieren/selgeren må kjenne til. Avvvik fra myndighetskrav- og følgelig derav objektets egnethet er videre forhold som kjøperen eventuelt må kunne forvente å få opplysninger jf. avhendingsloven § 3-7.

Utredning av privatrettslige begrensninger
Dette innebærer kartlegging av tinglyste privatrettslige begrensninger og vurdering med hensyn til hvorvidt, og eventuelt på hvilken måte, disse vil kunne influere på videre  drift og arealutvikling av eiendommen.


Avslutningsvis presiseres det at på bakgrunn av vår erfaring vil gjennomføring av plan- og byggesaksrelatert DD ALLTID gi en god og formålstjenlig avkastning. Dette i form av:

For selger;
- Optimalisert  markedspris ettersom eiendommen er dokumentert å være i samsvar med plan- og byggesaksrelaterte myndighetskrav.
- Kunnskap om eiendommens utviklingspotensialet kan gi grunnlag for økt markedsverdi
- Kunnskap om avvik gir mulighet til retting på egne premisser og/eller mulighet for strategisk gunstig markedsføring av disse.

For kjøper;
- Kunnskap om plan- og byggesaksrelatert status og evt. tilhørende avvik gir bedre grunnlag for å konkludere mht. markedsverdi
- Kunnskap om "ikke informerte"avvik kan gi grunnlag for prisreduksjon og  prisavslag mv.

For begge;
Profesjonell gjennomføring og redusert mulighet for konflikt



Webred
Svein Roar Holt
22.08.2009