|
Det å ha ansvar for å forvalte egen eller andres eiendom påkrever innsats, kunnskap, tid, og penger. Dette uavhengig om forvaltningsobjektet er egen familiebolig eller det er snakk om en større portefølje med forretningseiendommer. Fordelen er derimot at innsatsen, kunnskapen, tiden og pengene i sum representerer en investering med svært gode muligheter for å oppnå hyggelig avkastning over tid.
Eiendomsinformasjon.no er etablert i den hensikt å hjelpe både private- og profesjonelle eiendomsforvaltere med enklere å kunne finne informasjon, oppslagsverk og arbeidsverktøy knyttet til eiendomsforvaltningsarbeidet slik at innsatsfaktoren reduseres og avkastningsfaktorene kan optimaliseres samtidig som de offentligrettslige kravene blir ivaretatt på rettmessig og henssiktsmessig vis.
Det informeres om at nettstedet er ikke-kommersielt og at oppdatering, vedlikehold og videreutvikling er basert på dugnadsarbeid og at det tidvis vil kunne foreligge feilaktig eller mangelfull informasjon på de ulike temasidene. Det presiseres på denne bakgrunn at redaksjonen ikke kan holdes ansvarlig for eventuelle feil eller mangler, og at brukerne derfor i alle tilfeller anbefales og få verifisert riktigheten av innholdet før det gjennomføres investeringer eller igangsettes ressurskrevende arbeid basert på informasjonenen som finnes her.
Hva er eiendomsforvaltning?
Vi har valgt å dele opp eiendomsforvaltningsbegrepet i tre deler; 1. Eiendomsutvikling, 2. Forvaltning og drift av bebygd eiendom og 3. Kjøp og salg av eiendom og hvor;
1. Eiendomsutvikling
omfatter alle arbeider fra det tidspunktet hvor det etablert tanker om utvikling- eller videreutvikling av eiendom og frem til det er gitt brukstillatelse/ferdigattest etter gjennomføring av den planlagte plan- og byggesaksprosessen. Dette er prosesser som normalt gjennomføres av virksomheter med spisskompetanse på dette, og hvor det for en rekke av arbeideoppgave dessuten påkreves særskilt kompetanse for gjennomføring slik dette fremkommer av ansvarssystemet i Plan- og bygningsloven. Arbeider som normalt tilhører "utviklingsfasen" er; utarbeidelse av utviklings- og mulighetsstudier, utarbeidelse og oppfølging av forslag til reguleringsplan, utarbeidelse og oppfølging av søknad om byggetillatelse samt prosjektering og bygingsmessig utførelse av det planlagte og offentlig godkjente byggetiltaket med tilhørende lovpålagt kontrollarbeid. Arbeidene vil i det aller vesentligste være underlagt rollene som forslagsstillers plankonsulent, ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende, ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende foretak jf. Plan- og bygningsloven og som sammen med tilhørende forskrifter setter krav og gir føringer for gjennomføring av de ulike prosessene.
2. Forvaltning og drift av eiendom
omfatter alle arbeider fra det tidspunktet hvor det er gitt brukstillatelse/ferdigattest etter gjennomført eiendomsutvikling og frem til eiendommens bygningsmasse blir revet- eller eiendommen blir solgt. Det vil normalt dessuten være slik at eiendommen vil være gjenstand for diverse eiendomsuviklingsprosesser før så skjer. Dette eksempelvis i form av til- eller påbyggsarbeid eller i forbindelse med bruksendringer mv. Dette er vel denne fasen av en eiendoms livsløpsfase som tradisjonelt sett er tilknyttet forvaltningsbegrepet.
Arbeider som normalt tilhører "forvaltnings- og driftsfasen" er;
- Forvaltning og drift i samsvar med offentligrettslige krav jf. Plan- og bygningsloven
- Forvaltning og drift i samsvar med offentligrettslige krav jf. Brann- og eksplosjonsvernloven
- Forvaltning og drift i samsvar med offentligrettslige krav jf. Arbeidsmiljøloven herunder denne lovs internkontrollforskrift og arbeidsplassforskrift
- Forvaltning og drift i samsvar med diverse øvrige offentligrettslige krav
- Forvaltning og drift i samsvar med inngåtte avtaler
- Gjennomføring av nødvendig utleie- og leietakeroppfølging
- Gjennomføring av nødvendig økonomisk oppfølgingsarbeid herunder med budsjett- regnskaps- og faktureringsarbeid mv.
- Planlegging, budsjettering, gjennomføring og rapportering av nødvendig vedlikeholds-, tilsyns og driftsarbeid
Arbeidene her vil være regulert av diverse lover og forskrifter avhengig av det respektive forvaltningsobjekt, dets bruk, dets virksomheter og videre endrings- utviklingsprosesser, og hvor nedenstående liste med Eiendomsrelatert regelverk gir et godt bilde av omfanget.
3. Kjøp og salg av eiendom
omfatter alle arbeider tilknyttet avhendingsprosessen. Dette er arbeider som primært styres og gjennomføres av eiendomsmeglere og/eller advokatkontorer, men hvor mye av underlagsarbeidet gjennomføres av ulike tjensteleverandører for å sikre at salgsobjektet blir tilfredsstillende identifisert og definert slik Avhendingsloven påkrever. Dette vil typisk kunne omfatte; gjennomføring av utviklings- og mulighetsstudier for å visualisere merverdi i form av utviklingspotensial, kartlegging av plan- og byggesaksstatus for å sikre at overlevering skjer i samsvar med offentligrettslig tillatelser og krav samt gjennomføring av økonomisk og teknisk due diligence mv. Arbeidet her vil i det aller vesentligste være regulert av Avhendingsloven og Eiendomsmeglingsloven, men hvor også diverse øvrig offentligrettslige krav normalt vil måtte vurderes og dokumenteres ivaretatt.
Oppsummert legger vi altså her til grunn at "eiendomsforvaltningsbegrepet" omfatter alle arbeider- og alt ansvar som følger av det å eie en eiendom gjennom hele dens livsløp.
Hvilke offentligrettslig krav følger av eiendomsforvalteransvaret?
Eierskap til eiendom innebærer at man vil være "lovpålagt" å kjenne- og forholde seg til og etterkomme diverse offentligrettslige myndighetskrav. Dette er således ansvar og arbeid med tilhørende kostnader som man ikke kan tillate seg å velge bort, utsette eller på annen måte unnlate og ivareta. Nedenfor følger en oversikt over de mest relevante lovene i dette henseende, og litt om hvilke krav som følger av disse.
Plan- og bygningsloven
Som setter krav til og legger føringer for hvordan landets arealer skal brukes og reguleres, hvordan byggesaksprosesser skal ansvarsbelegges og gjennomføres herunder med tilhørende tekniske krav gjeldende for alle typer byggetiltak etter loven. Loven stiller dessuten krav til at det utføres vedlikehold på eksisterende byggverk slik at byggverket til enhver tid har forskriftsmessige egenskaper og ytelse. Loven representerer således en sentral offentligrettslig faktor for eiere/forvaltere av eiendom i Norge. Tilsvarende gjelder for forskrifter tilknyttet loven så som Byggteknisk forskrift og Saksbehandlingsforskriften mv. Det offentligrettslige eieransvaret jf. plan- og bygningsloven vil i det vesentligste kunne overføres til annen part gjennom avtale. Tilsvarende vil slik avtale kunne medføre at annen part vil ha det praktiske og økonomiske ansvaret for å få lukket eventuelle identifiserte offfentligrettslige avvik.
Brann- og eksplosjonsvernloven
Som setter krav til og legger føringer for hvordan landets byggverk skal utformes mht. å verne om liv, helse, miljø og materielle verdier mot brann og eksplosjon. Loven representerer således en sentral offentligrettslig faktor for eiere/forvaltere av eiendom i Norge. Tilsvarende gjelder for forskrifter tilknyttet loven så som Forskrift om brannforebygging. Det offentligrettslige eieransvaret jf. brann- og eksplosjonsvernloven vil ikke kunne overføres til annen part gjennom avtale. Slik avtale vil derimot kunne medføre at annen part vil ha det praktiske og økonomiske ansvaret for å få lukket eventuelle identifiserte offfentligrettslige avvik.
Arbeidsmiljøloven
Som setter krav til og legger føringer for hvordan landets virksomheter herunder utleiere av arbeidslokaler skal sikre godt arbeidsmiljø, trygge og rettferdige ansettelsesforhold, et inkluderende arbeidsliv og samarveid mellom arbeidstakere og arbeidsgivere. Loven representerer således en sentral offentligrettslig faktor for eiere/forvaltere av eiendom med arbeidsplasser i Norge. Tilsvarende gjelder for forskrifter tilknyttet loven så som Internkontrollforskriften og Arbeidsplassforskriften mv. Det offentligrettslige eieransvaret jf. Arbeidsmiljøloven vil i det vesentligste kunne overføres til annen part gjennom avtale. Tilsvarende vil slik avtale kunne medføre at annen part vil ha det praktiske og økonomiske ansvaret for å få lukket eventuelle identifiserte offfentligrettslige avvik. De deler av regelverket som er rettet mot eier av byggverket/utleier fremkommer av Arbeidstilsynets veiledning til dokumentasjonskrav ifm. søknadspliktige byggesaker jf. pbl.
Se vår sjekkliste for ivaretakelse av søknadspliktansvaret jf. Plan- og bygningsloven, samt kravene i Internkontrollforskriften og Arbeidsplassforskriften her.
Forurensningsloven
Som setter krav til at ingen, herunder virksomheter og eiendomsbesittere, har rett til å påføre miljø og samfunn forurensning eller forsøpling uten offentlig tillatelse og med føringer for hvordan slike forurensningskilder og avfall eventuelt skal behandles mv. Tilsvarende gjelder for forskrifter tilknyttet loven så som Forurensningsforskriften og Avfallsforskriften. Av lovverket følger at det er den som forurenser som vil bli holdt ansvarlig.
Produktkontrolloven
Som setter krav til at den som produserer, innfører, omsetter, bruker eller på annen måte behandler produkter som kan medføre negativ virkning på miljø,helse og sikkerhet skal vise aktsomhet og treffe rimelige tiltak for å forebygge og begrense slik virkning. Tilsvarende gjelder for forskrifter tilknyttet loven så som Produktforskriften. Av lovverket følger at det er den som forårsaker slik negativ virkning som vil bli holdt ansvarlig.
El-tilsynsloven
som, sammen med underliggende forskrifter, stiller krav til sikkerhet ved arbeid og drift av el-anlegg slik at elektriske anlegg ikke frembyr fare for liv, helse og materielle verdier. Eier av virksomhet og eier/driver av anlegg som omfattes av denne forskriften skal sørge for at aktiviteter som reguleres av forskriftene utføres forsvarlig.
Straffeloven
som har diverse bestemmelser som berører bygningseiere/forvaltere men hvor §351: "Den som forsømmer å vedlikeholde bygning kan straffes" og §148: " Det samme gjelder for den som volder samenstyrtning av eiendom".
Politiloven
som, gjennom lokale forskrifter, setter krav til eier/bruker/forvalter av bygning herunder eksempelvis gjennom: " Ved fare for snøras fra tak plikter eier å sette opp advarsel samt sørge for at taket blir ryddet snarest".
Folkehelseloven
som gjennom Forskrift for badeanlegg, bassengbad og badstue mv. setter krav til hvordan disse skal etableres og driftes mht. hygiene, helse, sikkerhet og ulykker og at det er etablert internkontrollsystem for å sikre ivaretakelse av dette, som gjennom Forskrift om miljørettet helsevern fastsetter helse- og miljørettede krav til lokaler, virksomheter og eiendommer, og som gjennom Forskrift om skadedyrbekjempelse setter krav til å forebygge/utrydde skadedyr.
Strålevernloven
som har tilhensikt å forebygge skadelige virkninger av stråling på menneskers helse og bidra til vern av miljøet og hvor strålevernforskriften setter krav til enhver tilvirkning, import, eksport, overdragelse, besittelse, installasjon, bruk, anskaffelse, oppbevaring, avhending, håndtering og utvinning av strålekilder.
Likestillings- og diskriminiseringsloven
som har til hensikt å fremme likestilling og hindre diskriminering på grunn av kjønn, graviditet, permisjon ved fødsel eller adopsjon, omsorgsoppgaver, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk, alder og andre vesentlige forhold ved en person, og som setter krav til universell utforming og andre former for tilrettlegging av eiendom og anlegg i slikt henseende.
Vegloven
som har bestemmelser for plassering av byggverk/anlegg- og gir føringer for pålegg om fjerning av trær og busker mv. innenfor regulert veigrunn.
Sivilbeskyttelsesloven
som definerer og setter krav til "Tiltakshavers" ansvar for å planlegge, bygge og utstyre tilfluktsrom
Universitets- og høyskoleloven
som har diverse krav til lokaler, adkomstveien og sanitæranlegg mv. mht. at studenter med funksjonsnedsettelse kan gjennomføre full- og likeverdige studier.
Kulturminneloven
som setter krav til forvaltning og drift av eiendom regulert/fredet etter denne loven.
Helse- og omsorgstjenesteloven
som setter krav til universell utforming av helse og omsorgsrelaterte byggverk
Konsesjonsloven
som fastsetter regler for konsesjon ved erverv av fast eiendom
Matloven
som fastsetter regler for særskilt smittesanering på eiendom, bygning eller løsøre hvor det er mistanke om smittestoffer eller planteskadegjørere.
Husleieloven
Eiendomsmeglingsloven
Avhendingsloven
Øvrig eiendomsrelatert regelverk
og som avhengig av eiendommen og de ulike respektive forvaltningsoppgavene vil kunne sette krav til og legger føringer for ansvar, løsninger og prosessgjennomføring mv.
Grunnloven
Ja/Nei
Matrikkelloven
Ja/Nei
Oreigningsloven
Ja/Nei
Eierseksjonsloven
Ja/Ja
Tinglysingsloven
Ja/Nei
Forvaltningsloven
Ja/Nei
Tomtefesteloven
Ja/Nei
Bustadoppføringsloven
Ja/Nei
Jordloven
Ja/Nei
Jordskifteloven
Håndtverkertjenesteloven
Sameieloven
Odelsloven
Vassdragsloven
Jernbaneloven
Markaloven
Aksjeloven
Genteknologiloven
Vegtrafikkloven
Naturmangfoldloven
Lov om dyrevelferd
Energiloven
Regnskapsloven
Ja/Nei
Bokføringsloven
Ja/Nei
Kassasystemloven
Hvitvaskingsloven
Merverdiavgiftsloven
Naturskadeerstatningsloven
Tvisteloven
Skatteloven
Konkursloven
Åndsverksloven
Personopplysningsloven
Likestillings- og diskrimineringsloven
Arbeidstvistloven
Tjenesteloven
Sentrale forskrifter:
Teknisk forskrift jf. plan- og bygningsloven
Forskrift om branforebygging
Saksbehandlingsforskift jf. plan- og bygningsloven
Arbeidsplassforskrift jf. Arbeidsmiljøloven
Byggherreforskrift jf. Arbeidsmiljøloven
Internkontrollforskrift jf. diverse lover
Annet:
Politivedtekter jf. Politiloven
Statlige planbestemmelser
Regionale planbestemmelser
Kommunale planbestemmelser
Privatrettslig eier- og forvaltningsansvar
Ansvar jf. avtale inngått mellom eier og eiendomsforvalter
Ansvar jf. avtale inngått mellom utleier og leietakere
Webredaktør
Svein Roar Holt
31.07.2023
|
|
|
