Kjært barn har mange navn. Tilsvarende gjelder for mulighetsstudier som også ofte benevnes som utviklingsvurdering, alternativsutredning eller sogar konseptvalgutredning som i utgangspunktet er ment å tjene samme formål. For et mulighetsstudie er en utredning gjennomført i den hensikt å kartlegge og utrede ulike formålstjenlige arealutviklingsalternativer basert på de foreliggende behov og rammebetingelser. Intensjonen er at man før de store investeringen må tas skal ha dannet seg et tilstrekkelig godt bilde av de muligheter og utfordringer som foreligger, og på denne bakgrunn ha tilfredsstillende grunnlag for å ta gode beslutninger mht. verdivurdering og videre arealutviklingsprosess mv.
Det finnes ingen myndighetskrav gjeldende for utarbeidelse av mulighetsstudier. Det er med andre ord helt opp til den enkelte investor og/ eller arealutvikler selv å avgjøre hva som vil være tilstrekkelig som grunnlag for å fatte de riktige beslutninger om investering og/ eller aarealutvikling. Utgangspunktet vil likevel være at; dess grundigere utredningsarbeid dess mindre usikkerhet og risiko senere i prosessen. Det vil samtidg være slik at; dess grundigere utredningsarbeid dess større kostnader tilknyttet tidligfaseutredningene. Det følger av dette at utredningsarbeidets omfang og innhold bør avstemmes fortløpende, og at de mest kritiske utredningspunktene bør utredes først.
Nedenfor følger informasjon om hvordan vår samarbeidspartner OPAK AS gjennomfører mulighetsstudier (normalutredning) og med tilhørende redegjørelse i forhold til prosessens innhold og omfang. Vi håper og tror at dette vil gi et godt bilde av arbeidets ulike faser, dets innhold og resultater.
Webredaktør
Svein Roar Holt
19.09.2014
OPAK AS - Oppgaveforståelse samt ansvars-, arbeids- og oppgavebeskrivelse
Mulighetsstudie & Utviklingsvurdering
1. Oppgaveforståelse
Hensikten med mulighetsstudier er å avdekke og utrede ulike utviklingsalternativer samt redegjøre for potensial, utfordringer, risiko og investeringsbehov mv.
Gjeldende rammeforutsetninger vil være definert av oppdragsgiver-, marked- og samfunnsbehov og målsettingen vil typisk være å avdekke gode utviklingsalternativer mht. formål, lokalisering, utnyttelse, infrastruktur og typologi mv.
Mulighetsstudiets intensjon og rammebetingelser vil være avgjørende i forhold til hvor omfattende og detaljert mulighetsstudiet bør eller må være. Dette må derfor på et tidlig tidspunkt drøftes og avklares i samråd med oppdragsgiver.
I det videre her redegjøres for de ulike fasene i prosessen, på hvilken måte OPAK «normalt» utfører slike oppdrag, på hvilken måte vi dokumenterer arbeidet, og avslutningsvis på hvilken måte vi redegjør for våre vurderinger, konklusjoner og anbefalinger.
2. Myndighetskrav
Det finnes ingen myndighetskrav som regulerer prosessen for gjennomføring av mulighetsstudier. Det vil likevel være slik at plan- og bygningslovgivningen og øvrig eiendomsrettslig regelverk vil stå sentralt i forbindelse med gjennomføring og utfall av prosessen.
Følgende lovverk er viktige premissleverandører ved gjennomføring av mulighetsstudier og utviklingsvurderinger:
|
- Plan- og bygningsloven
- Matrikkelloven
- Kulturminneloven
- Forurensningsloven
- Markaloven
- Naturmangfoldloven
|
- Brann og ekspl. loven
- Vassdragsloven
- Vegloven
- Jernbaneloven
- Oreigningsloven
- Konsesjonsloven
|
- Jordloven
- Odelsloven
- Avhendingsloven
- Tomtefesteloven
- Eierseksjonsloven
- Sameieloven
|
Ovenstående liste er på ingen måte uttømmende, men gir likevel et godt bilde av at det ved gjennomføring av mulighetsstudier er en rekke juridiske «spilleregler» som en vil være nødt til å forholde seg til når utviklingsvurderinger står på agendaen.
3. Arbeids- og oppgavebeskrivelse
Prosessen/e ved gjennomføring av mulighetsstudier og utviklingsvurderinger er som nevnt ovenfor ikke lovregulert. Dette innebærer at oppdragsgiver står fritt til å velge nivå, metode og omfang. Det er for resultatet likevel viktig å være klar over at de fire grunnpilarene; 1) Planrelaterte forutsetninger, 2) Fysiske- og tekniske forutsetninger, 3) Økonomiske forutsetninger og, 4) Markedsforutsetninger i tilstrekkelig grad må være utredet for at mulighetsstudiets konklusjoner kan sies å være tilstrekkelig foranket- og derav følgelig kunne representere et tilfredsstillende grunnlag for å vurdere foreliggende usikkerhet og risiko.
Nedenstående arbeids- og oppgavebeskrivelse redegjør på denne bakgrunn for en såkalt «normalprosess», og som først og fremst har til hensikt å gjøre rede for sentrale gjøremål og milepæler i prosessen.
3.1 Kartleggingsfasen
I kartleggingsfasenvil OPAK fokusere på å kartlegge rammebetingelsen for arbeidet ved å gjøre følgende:
1.
Gjennomføre oppstartsmøte med oppdragsgiver for å identifisere dennes intensjoner, ønsker og behov samt stadfeste øvrige rammebetingelser for oppdraget. Dette for å sikre at oppdragsgiver og OPAK som rådgiver skal ha en omforent forståelse av hva som er ønsket
nivå, metode, omfang og resultat.
2.
Kartlegge de foreliggende plan- og byggesaksrelaterte forutsetninger for utredningsområdet, samt eventuelt nye planer med relevans for det videre arbeidet. Dette for å avdekke de plan- og byggesaksrelaterte rammeforutsetningene for det videre arbeidet.
3.
Kartlegge øvrig lovverk som vil kunne influere på nivå, metode, omfang og resultat i den videre prosessen. Sentralt i denne sammenheng vil være Kulturminneloven, Forurensningsloven, Markaloven, Naturmangfoldloven, Vassdragsloven, Vegloven og Jernbaneloven mv.
4.
Gjennomføre befaring på utredningsområdet, samt kartlegge eventuelle avvik fra offentlige tillatelser. Dette for å få en god forståelse av utredningsområdet, dets nærområdet med funksjon, infrastruktur og brukere mv. I tillegg avdekkes hvorvidt tomt og/eller byggverk har bruk eller utforming som avviker fra offentlige tillatelser. Sistnevnte er ikke minst viktig å få kartlagt, og eventuelt rettet, før igangsetting eller senest i forbindelse med gjennomføring av plan- og byggesaksprosess.
5.
Gjennomføre en interessentanalyse hvor det avdekkes eventuelt ønskelige eller nødvendige aktører for medvirkning, samt utreder mulige fellesinteresser og interessekonflikter i denne forbindelse.
6.
Utarbeidelse av rapport fra kartleggingsfasen, hvor OPAK vil redegjøre for de ovennevnte forhold som underlag for oppfølgingsmøte med oppdragsgiver.
Avslutningsvis vil det bli gjennomført et oppfølgingsmøte med oppdragsgiver for avdekke eventuelle behov for justeringer mht. føringer, nivå, metode og omfang etc.
3.2 Medvirkningsfase
I medvirkningsfasenvil OPAK hente inn informasjon og synspunkter fra relevante offentlige myndigheter, og øvrige definerte medvirkningsaktører. Dette for at vi skal ha et best mulig forutsetninger og grunnlag for å gjennomføre studiet.
Omfanget og innholdet av denne prosessfasen vil kunne være veldig forskjellig fra sak til sak avhengig av mulighetsstudiets omfang og kompleksitet, samt oppdragsgivers ønsker og behov. I de enkleste sakene vil medvirkningsfasen kunne begrense seg til gjennomføring av enkeltmøter, eksempelvis med plan- og bygningsmyndighetene, mens det i forbindelse med utredning av større transformasjonsområder mv. vil være nødvendig å gjennomføre omfattende medvirkningsprosesser med gjennomføring av offentlige informasjonsmøter osv.
Uavhengig av omfanget vil OPAK utarbeide et oppsummeringsnotat hvor det vil bli redegjort for omfang, innhold og resultat fra medvirkningsfasen.
3.3 Utredningsfase
Utredningsfasen innledes med at det blir avholdt et oppfølgingsmøte med oppdragsgiver for å avstemme status, forutsetninger og fremdrift mv. Det vil her være viktig å drøfte og eventuelt avstemme følgende:
- Nivå, metode og omfang.
- Kritiske- og vesentlige suksessfaktorer
- Øvrige suksessfaktorer
- Interesse- og interessentprioriteringer
- Alternativsvurderinger og utredninger
- Tidsfrister
Basert på det ovenstående vil OPAK gjennomføre mulighetsstudiet med tilhørende utviklingsvurdering for utredningsområdet herunder;
- Kartlegge ulike utviklingsmodeller og alternativer
- Definere av utviklingsmodeller og alternativer for videre utredning
- Utrede, vurdere og redegjøre for de definerte utviklingsmodeller og alternativer
3.4 Rapportutarbeidelse
På bakgrunn av kartleggings-, medvirknings- og utredningsfasen utarbeider OPAK en rapport: «Mulighetsstudie og utviklingsvurdering» hvor vi redegjør for prosessen, vurderingene og konklusjonene, og hvor det redegjøres for vår anbefaling ift. fremtidig arealutvikling.
Rapporten vil typisk inneholde følgende elementer:
Innholdsfortegnelse
1. Sammendrag.
2. Grunnlag.
2.1 Bakgrunn for bestilling.
2.2 Redegjørelse for organiseringen av arbeidet
2.3 Redegjørelse for oppdragsgivers føringer for arbeidet
2.4 Redegjørelse for gjennomføringen av arbeidet
3. Foreliggende Ønsker/Behov.
3.1 Redegjørelse for oppdragsgivers ønsker/behov.
3.2 Redegjørelse for samfunnsrelaterte ønsker/ behov.
4. Målsettinger for arbeidet og resultatet
5. Beskrivelse av eksisterende situasjon.
5.1 Beskrivelse av utredningsobjektet/ene.
5.2 Redegjørelse for utredningsobjektets nærmiljø og markedssituasjon.
5.3 Redegjørelse for eksisterende planstatus.
6. Forslag til arealutvikling.
6.1 Redegjørelse for forslaget/ene.
6.2 Vurderingen av forslaget/ene ift. krav/føringer/ ønsker/ behov.
7. Redegjørelse ift. investeringsbehov og avkastningspotensial
8. Redegjørelse ift. prosess og forventetgjennomføringstid.
9. Redegjørelse ift. usikkerhet og risikoforhold.
10. Vedlegg.
10.1 Rapport fra kartleggingsfasen.
10.2 Oppsummering fra medvirkningsfasen.
10.3 Øvrige.
* Merk at ovenstående innholdsfortegnelse er en forenkling, og at de enkelte emnene
normalt inneholder en lang rekke underpunkter.
4. Metodebeskrivelse
OPAK gjennomfører prosessen som teamarbeid. I tillegg til en av våre prosjekt- og eiendomsutviklere vil teamet bestå av arkitektkompetanse, plankompetanse og eventuelt øvrig personell med nødvendig spisskompetanse hentet fra OPAKs «kompetansepool» bestående av sivilingeniører, ingeniører, sivilarkitekter, arkitekter, jurister, mestere, og håndverkere mv.
I tillegg vil vi om ønskelig eller nødvendig samarbeide med eksterne fagressurser. Dette for å sikre at mulighetsstudiet skal danne et tilfredsstillende grunnlag for å kunne ta gode beslutninger i forhold til spørsmål om investering og arealutvikling.
Alle arbeider vil bli gjennomført og kvalitetssikret i samsvar med OPAKs ISO-sertifiserte kvalitetssikringssystem.
|
