Holt eiendomsutvikling har utarbeidet en boligsalgsrapport skreddersydd for forbrukersalg av bruktboliger. Ved siden av den tradisjonelle gjennomgangen av objektet retter vi et spesielt fokus på eiendommens plan– og byggesaksrelaterte status. Som del av dette fremskaffer vi naturligvis ferdigattester med tilhørende godkjent tegningsunderlag slik at alle parter vet hva som kjøpes, selges og pantsettes.
Vår kompetanse og bakgrunn
Holt Eiendomsutvikling besitter tømrer-, ingeniør-, arkitekt-, takserings– og eiendomsjuridisk kompetanse. Vi har bakgrunn fra offentlig plan– og byggesaksbehandling, offentlig klagesaksbehandling, prosjekt– og byggeledelse samt plan– og byggesaksrelatert eiendomsutvikling av boligområder, næringseiendom og kjøpesentre i privat sektor.
Hvorfor er plan– og byggesakskartlegging så viktig?
Plan– og byggesakskartleggingen redegjør for eiendommens status jfr. plan– og bygningsloven. Kort fortalt innebærer dette en rapport som ”forhåpentligvis” slår fast at eiendommen er i overensstemmelse med gjeldende Kommuneplan, reguleringsplan og dertilhørende bestemmelser (Plansak), og for øvrig i samsvar med kommunale tillatelser (Tillatelse til tiltak/ Ferdigattest), og kommunalt godkjente kart og byggetegninger (Byggesak). Dessverre er dette ikke alltid tilfelle, og en ser ofte at det er store verditap og/ eller kostnader knyttet til dette. Klassiske eksempler på dette vil være ulovlig innredning av råkjeller, ulovlig etablering av separat bruksenhet og ulovlig etablering av våtrom. I tillegg til kostnader knyttet til det rent prosessuelle for å få slike forhold godkjent —om mulig— vil det faktum at tiltaket er gjennomført uten nødvendig søknad og tillatelse bety at 3. part ikke har noen garanti (Les: Ansvarlige foretak jfr pbl.) for at arbeidene er gjennomført på forskriftsmessig måte. Tvert imot peker dette i retning av at lov– og forskriftskrav ikke var fokus i forbindelse med gjennomføringen. Slike forhold representerer med andre ord en ikke ubetydelig økonomisk og prosessuell risiko/byrde.
Hvem har ansvaret for at eiendommen fremstår og benyttes på lovlig måte?
Eiere av norske eiendommer er med hjemmel i plan– og bygningsloven tillagt ansvaret for at deres respektive boliger, fritidsboliger og næringseiendommer blir benyttet i samsvar med offentlige godkjenninger, og videre forpliktet til å innhente ny tillatelse før eiendommen eventuelt endres eller tas i bruk på annen måte enn det gjeldende godkjenning tilsier.
Ved detekterte avvik fra dette (lovbrudd) kan påregnes pålegg om opphør av ulovlig bruk med overtredelsesgebyr fra kommunen, og eventuelt bot/ fengselsstraff i alvorlige tilfeller.
Ettersom dette er et lovpålagt grunneieransvar kan eier ikke påberope seg uskyld på bakgrunn av manglende kunnskap. Dette er følgelig forhold som eier/selger ”kjente eller måtte kjenne til” og som må defineres å være opplysninger som ”kjøparen hadde grunn til å rekne med å få” jfr. avhendingslovens § 3-7.
Lov om avhending av fast eiendom - Avhendingsloven (link)
Loven omfatter og regulerer avtaler om avhending av fast eiendom når avhending skjer ved frivillig salg, bytte eller gave. Som fast eiendom regnes grunn og bygninger, og ellers andre innretninger som er varig forbundne med grunnen. Loven omfatter i tillegg avhending av sameiepart i fast eiendom, eierseksjoner, andel av borettslag samt avhending av tomtefesterett.
Avhendingsloven er deklaratorisk. Dette betyr at lovens bestemmelser kan fravikes ved avtale så fremt ikke annet fremkommer i loven. Ved avtale om forbrukersalg er det derimot fastsatt begrensninger i forhold til hva som kan fravikes. Dette fører oss til premissene for bruken av ”As is” eller ”som den er” - klausulen
Det presiseres at loven her ikke omfatter og regulerer avtaler om forbrukerkjøp av nyoppførte boliger som i stedet reguleres særskilt av bustadsoppføringsloven (link).
”As is” eller ”som den er” - klausulen
Det har etter hvert blitt hovedregelen at eiendom selges som den er. Denne klausulen har til hensikt å føre risikoen for feil og mangler over til kjøper. For å ivareta kjøpers interesser på en tilfredsstillende måte har lovgiver derimot begrenset mulighetene for slik ansvarsfraskrivelse i avhendingslovens §3-9. Her fremkommer at eiendommen til tross for benyttelse av ”As is” eller ”som den er” - klausulen likevel vil fremstå med mangel dersom:
1)
Kjøperen ikke har blitt orientert om omstendigheter ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til , og som kjøperen måtte kunne forvente å få. (AL § 3-7)
2)
Eiendommen ikke samsvarer med opplysinger som selgeren har gitt kjøperen (AL § 3-8)
3)
Eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og øvrige forhold. (AL § 3-9)
Det følger av dette at ”As is” eller ”som den er” - klausulen ikke er egnet til å overføre risiko knyttet til plan– og byggesaksrelaterte ulovligheter til kjøper med mindre denne på forhånd er gjort oppmerksom på de plan– og bygningslovsrelaterte avvikene.
Hvorfor bør selgere av fast eiendom gjennomføre en slik kartlegging?
Kartleggingen gir selger oversikt over de plan– og byggesaksrelaterte avvik som Selger etter avhendingsloven må orientere kjøper om dersom kjøper skal kunne påføres den økonomiske og prosessuelle risikoen knyttet til disse. Alternativt kan eiendommen selges med dokumentasjon som bevitner at eiendommen er i overensstemmelse med planer og tillatelser gitt i eller i medhold av plan– og bygningsloven. I begge tilfeller fremstår dette som en formålstjenlig eierskiftforsikring.
Hvorfor bør kjøpere av fast eiendom gjennomføre en slik kartlegging?
Kjøpere overtar umiddelbart rollen som eier av den faste eiendommen og derav det ansvar og de forpliktelser dette medfører. Offentligrettslig sett vil således kjøper umiddelbart kunne bli holdt ansvarlig for tidligere eiers lovstridige handlinger. Privatrettslig vil man derimot stå sterkt dersom man jfr. avhendingslovens § 4-9: ” Etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, skal kjøparen så snart det er rimelig høve til det, undersøkje eigedomen slik god skikk tilseier” og på den bakgrunn har avdekket manglende eller uriktige opplysninger om eiendommens plan– og byggesaksrelaterte status jfr avhendingslovens §§ 3-7, 3-8 og 3-9, og som deretter er rettmessig reklamert jfr. §4-19.
Dersom det ikke ble gjennomført noen kartlegging som del av salgsprosessen vil ”undersøkje eigedomen slik god skikk tilseier” inkludere kartlegging av plan– og byggesaksrelaterte status, for hvordan skal man ellers bli bevisst sitt nyervervede gårdeieransvar etter plan– og bygningsloven. Det vil være vanskelig å ansvarliggjøre selger på bakgrunn av manglende og/ eller uriktige kunnskap om dette dersom man selv ikke er bevisst ansvaret.
Hvorfor bør eiendomsmeglere tilrettelegge for gjennomføring av en slik kartlegging?
Eiendomsmeglere er i henhold til lov om eiendomsmegling pålagt en omsorgsplikt som innebærer at: 1) Megleren skal utføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk og med omsorg for begge parters interesser. 2) Megleren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.
Det er på denne bakgrunn naturlig å forvente at eiendomsmeglere bidrar til å fremskaffe informasjon som:
- Bidrar til å sette fokus på forhold som har stor betydning for verdien av salgsobjektet.
- Bidrar til å klargjøre og ivareta selgers ansvar og forpliktelser ved ”As is-salg”
- Bidrar til å redusere sannsynligheten for senere konflikt mellom partene
Som eksempel informeres avslutningsvis om en eksklusivt innredet fritidsbolig i strandkanten utenfor Grimstad. Bygningen er aldri bruksendret fra sin opprinnelige status som båthus og befinner seg iht. gjeldende kommuneplan godt innenfor definert strandsone. Som imaginær kjøper vet jeg hva jeg kunne tenke meg av omsorg fra eiendomsmegleren…..
