www.eiendomsinformasjon.no
alt om eiendom for eiendomsutviklere

  
 


   Deling

  


tilbake

Arico AS


 

  
Delingssaker reguleres av delingsloven, plan- og bygningsloven og jordskifteloven. Vi håper nedenstående sammendrag gir deg en god oversikt over de styrende parametre.

Med deling av eiendom menes at del av eksisterende grunneiendom skilles ut som frittstående parsell med eget bruksnummer. Den nye parsellen kan på lik linje med annen grunneiendom selges (overskjøtes) og/eller beheftes (pantsettes).

Dersom man ønsker å fradele en parsell fra en eksiterende grunneiendom, må det søkes om deling. Slike saker har som oftest en to- trinnsbehandling- først etter plan- og bygningsloven, og deretter etter delingsloven (og i enkelte tilfeller jordskifteloven). Det er plan- og bygningslovens bestemmelser som avgjør om det er grunnlag for å gjennomføre/tillate delingen. Delingsloven setter krav til søknaden og gjennomføringen av delingstillatelsen.

Søknaden
Eiendommens eier, eller annen part med fullmakt fra hjemmelshaver kan søke om tillatelse til deling av eiendom. Søknaden skal som hovedregel bestå av søknadsskjema (lokalt skjema), kvittering for nabovarsling og kartmateriell som viser eksisterende- og omsøkt situasjon.

En tomtedeling må tilfredsstille alle krav til byggetomt som er angitt i pbl. Her oppstilles m.a. krav til avkjørsel; tilknytning av vann- og avløp; byggegrunn; miljøforhold; og de ubebygde deler av tomta. I tillegg må det påses at delingen ikke skaper forhold som kommer i strid med byggesaksbestemmelsene; vedtatte arealplaner; eller lokale vedtekter. I forhold til parsellens bebyggelighet, vil tilknytningsmulighetene for vei, vann og avløp være vesentlige. Søknaden må derfor redegjøre for disse forhold. Atkomstrett over naboeiendom skal dokumenteres dersom slik rett foreligger.  Ønsket avkjørselspunkt fra offentlig kjørevei må angis på søknadskartet - f.eks. med en pil. Tilkoplingspunkt for vann- og avløpsledninger må også avmerkes.

Hvis søknaden ikke oppfyller ovennevnte bestemmelser betinger deletillatelse en dispensasjon. Plan- og bygningsloven stiller krav om særlige grunner for slik dispensasjon. Det er søkers oppgave å gi eller innhente de opplysninger som myndighetene skal bygge sin dispensasjonsavgjørelse på.

Trinn 1
Søknaden vurderes opp mot gjeldende planer og krav i plan- og bygningsloven. Søknaden kan bare godkjennes dersom delingen ikke medfører strid med gjeldende reguleringsplaner/bebyggelsesplaner eller krav i loven om tilfredsstillende veg, vann, avløp, utearealer og hensiktsmessig størrelse og form. Er søknaden i strid med gjeldende plan (reguleringsplan, kommuneplanens arealdel), må søknaden behandles som en dispensasjonssak etter plan- og bygningsloven. Dersom det foreligger en særlig grunn, kan dispensasjon innvilges.

Trinn 2
Etter at delingstillatelse foreligger, avholdes det kart- og delingsforretning før det til slutt produseres et målebrev for den nye eiendommen. Den nye eiendommen er da gitt et eget gårds- og bruksnr., eventuelt også festenr. Bestyreren av delingsforretningen påser at nye grenser stikkes ut i marka i samsvar med kommunens tillatelse. Bestyreren kan samtykke i mindre avvik fra det kart som tillatelsen knytter seg til, for å gi den nye eiendomsdelen en form som er hensiktsmessig ut fra forholdene i terrenget.

Kommunen skal tinglyse målebrev, midlertidig forretning og registreringsbrev, som er nødvendig for å opprette registerenheten i grunnboken, snarest mulig og senest når klagefrister er utløpt.

 Grensejustering/ Makeskifte
 Med grensejustering/makeskifte menes at to grunneiendommer får justert eiendomsgrensen som skiller disse.
Eiendommenes eiere, eller annen part med fullmakt fra hjemmelshavere kan søke om tillatelse til grensejustering.

Mellom naboeiendommer kan det foretas små justeringer av eiendomsgrensene. De berørte partene må da være enige om at slik justering skal foretas. Søknad om grensejustering behandles etter delingsloven. Men, dersom gjennomføring av justering kan vises seg å medføre konflikt med reguleringsmessige forhold, må justeringen godkjennes av kommunen før den blir gjennomført. Partene i justeringssaken skal i så fall varsles, jf. lovens § 1-3 og forskriftenes 4.2 og 4.3, og gis en frist på to uker etter at varslet er sendt til å uttale seg.

Dersom søknaden blir godkjent avholdes det en kartforretning. Kommunen varsler alle berørte parter (rekvirent og naboer) om når forretningen skal avholdes. Ved forretningen avklares eksisterende grenser samt de nye grensene som avmerkes. Deretter utarbeides det reviderte målebrev som viser de nye grensene. Målebrevet blir tinglyst og sendt rekvirent.

 Sammenføyning av eiendom
 Med sammenføyning av eiendom menes at to, eller flere eiendommer slås sammen til en grunneiendom med felles enhetsbetegnelse.

Flere eiendommer som har samme eier og brukes som en enhet kan sammenføyes til en eiendom og gis ett bruksnummer. Den sammenføyde eiendommen skal som hovedregel ende opp som ett- større sammenhengende areal. Det forutsettes at parsellene har de samme økonomiske heftelsene eller at de er frie for heftelser.

Krav om sammenføying rettes til tinglysingsmyndigheten. Med kravet skal følge attest fra kommunen om at betingelsene for sammenføying etter første ledd foreligger. Skjer sammenføying i forbindelse med jordskifte, kan slik attest gis av jordskiftedommeren. Kommunen bestemmer betegnelsen på den nye enheten.

Når sammenføying er foretatt, jfr. lovens § 4-3, utstedes det ett målebrev som viser eiendommens grenser etter sammenføyingen. Parsellenes grenser skal legges inn på målebrevet dersom disse grensene lar seg påvise uten vesentlige problemer. Arealet på enkeltparsellene skal angis på målebrevet dersom det enkelt kan beregnes.


Svein Roar Holt
18.05.2005